Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) klärt Grundsätzliches

Was ist das WEG?

Das „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“, kurz Wohnungseigentumsgesetz (WEG), trat 1951 in Kraft. Es erfuhr 2007 eine umfangreiche Überarbeitung und wurde 2014 zuletzt geändert. Wie der Titel bereits verrät, regelt das Gesetz die wichtigsten Bestimmungen rund um die Wohnung und die Eigentümergemeinschaft. Es definiert, welche Einheiten der Immobilie dem einzelnen Wohnungsbesitzer zustehen (Sondereigentum) und welche Bestandteile des Mehrfamilienhauses allen Eigentümern gemeinsam gehören (Gemeinschaftseigentum). Zudem enthält es Vorschriften rund um die Wohnungseigentümerversammlung und die Beschlussfassungen, die dort getroffen werden. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden jedoch nicht nur die Räumlichkeiten an sich erworben, man wird zugleich Mitglied der Eigentümergemeinschaft – mit allen Rechten und Pflichten. Diese Gemeinschaft umfasst „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“. Häufig wird der Begriff Wohnungseigentümergemeinschaft synonym verwendet, der ebenfalls mit WEG abgekürzt wird. Im Fokus dieses Blogbeitrags soll jedoch das Wohnungseigentumsgesetz stehen. So definiert der erste Abschnitt der Gesetzgebung die Begründung des Wohneigentums. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird im zweiten Absatz behandelt. Dabei geht es im Speziellen um die Rechte und Pflichten, aber auch um die Nutzung und Kostenaufteilung. Der dritte Abschnitt betrifft die Verwaltung.

Teilung und Eigentumsverhältnisse

In § 8 WEG ist festgehalten, dass der Eigentümer eines Grundstücks berechtigt ist, dieses in mehrere Miteigentumsanteile aufzuteilen. Das bedeutet: Bei bereits bebauten Grundstücken kann beispielsweise der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses dieses in Eigentumswohnungen aufteilen und Wohnungen einzeln verkaufen. Dies ermöglicht den potenziellen Investoren eine Eigennutzung, Vermietung, Mischnutzung oder Weiterverkauf der einzelnen Einheiten. Im Zuge der Aufteilung wird eine Teilungserklärung erstellt, die die konkreten Eigentumsverhältnisse regelt. Diese manifestiert sich in einem Aufteilungsplan bzw. in einer Bauzeichnung, aus der die Zuordnung eines jeden Raums unmissverständlich hervorgeht. Demnach werden die Gebäudebestandteile dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum zugeordnet. § 5 WEG definiert das Sondereigentum als abgeschlossene Wohneinheit, die der Eigentümer ausschließlich selbst nutzt und für deren Instandhaltung er allein verantwortlich ist. Das Gemeinschaftseigentum ist hingegen in § 1 Absatz 5 WEG geregelt. Es gehört allen Eigentümern und darf von ihnen genutzt werden. Dieses impliziert zudem, dass die Eigentümergemeinschaft gemeinsam für die Instandhaltung aufkommen muss.  Darüber hinaus hält die Teilungserklärung fest, für welches Sondereigentum Sondernutzungsrechte eingeräumt werden. Dies ermöglicht einem Wohnungseigentümer, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums allein zu nutzen. Das kann beispielsweise ein bestimmter Abstellraum pro Wohnung oder die Nutzung von Gartenflächen sein. Weiterhin bildet die Teilungserklärung die Entscheidungsgrundlage darüber, ob bestimmte bauliche Veränderungen die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erfordern oder nicht. Neben einer formellen Aufteilung enthält die Erklärung in der Regel eine Gemeinschaftsordnung, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander regelt. Die Teilungserklärung wird in das Grundbuch eingetragen und ist für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Änderungen bedürfen stets der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und müssen wiederum im Grundbuch eingetragen werden.

Der WEG-Verwalter und seine Aufgaben

  Um eine ordnungsgemäße Verwaltung der Eigentumswohnanlage zu gewährleisten, schreibt das WEG (§ 20) die Bestellung eines Haus- bzw. Immobilienverwalters vor. Dieser sollte zuverlässig und unparteiisch sein, über geordnete Vermögensverhältnisse verfügen und vorzugsweise spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik und der wirtschaftlichen Geschäftsführung vorweisen können. Die Erstbestellung des Verwalters ist auf maximal drei Jahre begrenzt. Laut dem DDIV (Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V.) lassen sich die Tätigkeiten des Hausverwalters in vier Bereiche unterteilen: Er übernimmt kaufmännische, technische, rechtliche und organisatorische Aufgaben im gemeinschaftlichen Interesse alle Wohnungseigentümer. Sofern es von den Eigentümern gewünscht ist, kann der Verwalter von einem Verwaltungsbeirat unterstützt werden. Dieser setzt sich in der Regel aus Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft zusammen. Dabei übt der Verwaltungsbeirat seine Tätigkeit ehrenamtlich aus und ist als Vermittler zwischen Eigentümern sowie Verwalter tätig. Die folgende, exemplarische Übersicht gibt einen Einblick in die vielfältigen Tätigkeiten eines Immobilienverwalters: Kaufmännische Aufgaben Der Verwalter konzipiert Wirtschaftspläne und übernimmt die Buchführung sowie Prüfung von Geldeingängen und -ausgängen innerhalb der Gemeinschaft. Zudem erstellt er die Wohngeldabrechnung, d. h. die Aufstellung aller Kosten, die von der Gemeinschaft zu tragen sind – aufgeschlüsselt nach Eigentumsanteil. Weiterhin wirkt er bei Wohnungsverkäufen mit, da die Teilungserklärung häufig die Verwalterzustimmung für einen Eigentümerwechsel vorsieht. Technische Aufgaben Außerdem ist der Immobilienverwalter u. a. für die Überwachung des Objekts zuständig und erfasst Verbrauchswerte, wie Heizung, Wasser und Strom. Darüber hinaus kümmert er sich um die Planung, Vergabe, Überwachung und Abrechnung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten. Rechtliche Aufgaben Dem Hausverwalter obliegt zudem die rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft, dies schließt auch den Abschluss und die Prüfung von Verträgen ein. Weiterhin ist er verantwortlich dafür, dass alle rechtlichen Aspekte, z. B. hinsichtlich der Landesbauverordnung, beachtet werden. Dazu gehört mitunter das Einhalten der Brandschutzvorschriften. Organisatorische Aufgaben Weiterhin übernimmt der Verwalter die Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern und sorgt für die Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung. Auch das Beschwerdemanagement liegt in seinen Händen.